Как правильно оформить предоплату за квартиру

Как правило, прежде чем заключить сделку купли-продажи недвижимости, стороны договариваются о предоплате как своеобразном гаранте серьезных намерений. Прежде чем переводить деньги собственнику жилья, сначала узнайте об особенностях предоплаты.

Какие бывают формы предоплаты

Аванс. Аванс используют чаще всего. В законе нет определения аванса, в быту им называют документально не подтвержденную денежную предоплату, которая не дает гарантий заключения сделки. На практике, чтобы избежать рисков, подписывают договор. Если жилье продадут, переданная сумма пойдет на его оплату, если нет, деньги вернут покупателю. Возможен и другой исход, если он указан в договоре.

Задаток. Задаток гарантирует куплю-продажу и защищает интересы обеих сторон. Понятие задатка определено в ст. 380 ГК РФ. Если сделку заключат, то перечисленная сумма пойдет на оплату квартиры. Если расторгнут по инициативе покупателя, то он потеряет задаток. Если по инициативе собственника, то ему нужно будет отдать деньги в двойном объеме. Если оба участника отменят сделку или это произойдет по не зависящим от них причинам (например, банк откажет в ипотеке), то деньги отдадут покупателю.

Обеспечительный платеж. Обеспечительный платеж стали использовать относительно недавно. Он описан в ст. 381.1 ГК РФ и похож на задаток: гарантирует заключение сделки и включается в оплату жилья. Разница в том, что владелец квартиры может сразу использовать деньги для получения бумаг, оценки недвижимости и других нужд, которые описаны в договоре. В документе также разрешается указать любые причины и условия возврата платежа.

Нельзя однозначно сказать, какой вариант предоплаты лучше, все зависит от условий покупки и продажи квартиры. Аванс и задаток дают за готовое жилье, платеж обычно просят за строящееся. При цепочке купли-продаж есть риск, что сделка сорвется или отложится, поэтому выгоднее аванс. Также его придется внести, если вы пользуетесь услугами риелтора. Сумма будет вознаграждением за работу.

Сколько процентов составляет предоплата

Обычно предоплата составляет 1-1,5% от стоимости жилья, то есть в среднем 20 000 — 100 000 рублей. Размер может меняться в зависимости от района и договоренностей сторон. Если собственник хочет получить слишком крупную сумму, желательно перестраховаться и при нотариусе оформить предварительный договор покупки. Настаивать на минимальной предоплате не стоит: собственник может нарушить договоренность, если другой покупатель предложит большую сумму.

Какие документы оформляют при предоплате

При предоплате предоставляют расписку и договор. Расписка подтверждает получение денег. Ее пишет от руки собственник при покупателе. В документе указывают данные обоих участников сделки, размер предоплаты, основание для ее получения. Подписи ставят и продавец, и покупатель.

Затем составляют предварительный договор купли-продажи квартиры или предоплаты, где будет следующая информация:

• вид платежа (если он не указан или сформулирован нечетко, то его будут считать авансом);
• данные собственника и покупателя;
• сведения о квартире;
• размер и срок предоплаты, а также сведения о том, входит ли она в стоимость недвижимости;
• причины удержания и возврата денег, штрафные санкции;
• дата купли-продажи.

Как вернуть предоплату, если сделка сорвалась

Если, получив деньги, собственник исчез или отказывается возвращать предоплату после отказа от сделки, покупатель может пойти в суд. Основанием для иска будут необоснованное обогащение и неправомерное удержание денег. Дело практически всегда решается в пользу покупателя, но разбирательство может длиться долго. Если у собственника не окажется всей суммы, он будет возвращать ее с зарплаты несколько месяцев. Такого развития событий не стоит исключать, поэтому тщательно проверяйте пакет документов на квартиру и прописывайте в договоре штрафные санкции, например, компенсацию расходов на аренду и возмещение морального вреда. Конечно, такие жесткие условия могут не понравиться продавцу, но если он действительно намерен заключить сделку, бояться ему нечего.