Залоговая квартира

Взять квартиру в ипотеку, а потом продать ее вместе с остатком кредита? После кризиса 2014 года залоговые квартиры стали продавать все чаще. Вот что надо знать о покупке и продаже залоговой квартиры.

Зачем продают залоговые квартиры

Когда желания людей (купить квартиру) не совпадают с возможностями (платить ипотеку), банк принимает решительные меры — забрать квартиру и продать ее. Как продать залоговую квартиру? Здесь два варианта: принудительно и добровольно.

Добровольная продажа квартиры — для покупателя самая безопасная. Риски, что договор купли-продажи окажется недействительным или продавец начнет сопротивляться, сведены к нулю. Банк в этом случае так же следит за правомерностью сделки, ведь он тоже заинтересованная сторона.

Принудительная продажа — ситуация сложнее. Задолжавший собственник не согласен расстаться с квартирой, но банк выставляет ее на публичные торги.

Стоит отметить, что залоговые квартиры при добровольной продаже не всегда дешевле. Разница с рыночной ценой минимальная, или ее вообще нет. Но можно сэкономить, если купить квартиру на торгах. Здесь стоимость обычно снижают на 25-40% от рыночной. Но и риски, что при оформлении квартиры возникнут сложности, значительно увеличиваются.

Как участвовать в торгах

Вот 5 шагов, которые нужно пройти, чтобы стать участником торгов:

• зарегистрироваться — для этого приготовьте паспорт и идентификационный код;
• внести гарантийный взнос, который свидетельствует, что ваши намерения серьезны;
• пройти регистрацию — сделать это нужно в день аукциона, за час до начала;
• внести регистрационный взнос — 5-15% от стартовой цены. По окончании торгов эти деньги возвращают участникам, но если вы выиграете торги и не выкупите квартиру, взнос вам не вернут;
• получить карточку с номером участника торгов. Ее вы будете поднимать, когда ведущий назовет цену, с которой вы согласны.

Представим, что вы выиграли торги, что делать дальше? Вам дадут неделю, чтобы вы выкупили квартиру.

В случае вашей победы гарантийный взнос (тот самый, 5-15% от стартовой цены) входит в сумму покупки квартиры, его вам не возвращают.

2 способа продать залоговую квартиру

Что делать, если вы добровольно хотите продать залоговую квартиру?

Сначала выплати кредит, а потом продавай квартиру

Эту схему использует, например, «Сбербанк». Нюанс в том, что погашает кредит не продавец квартиры (хранитель кредита), а покупатель.

Например, Василий продает залоговую квартиру Ивану. Иван идет в банк и освобождает от бремени ипотеки Василия — полностью погашает ее. Теперь Василий свободный человек, и Ивану осталось отдать Василию остаток от стоимости квартиры, если он есть.

Здесь покупатель рискует тем, что платит деньги до регистрации прав собственности на недвижимость. Другими словами, покупателя спрашивают: «Не хочешь ли ты заплатить за меня кредит?» Он соглашается и платит, при этом не являясь пока собственником. И если в короткий период после погашения долга и перед регистрацией перехода прав собственности Василий умрет или сменит внешность и улетит в Африку, у Ивана возникнут серьезные проблемы с оформлением сделки.

Продавай квартиру с ипотекой, но пусть покупатель сперва покажет деньги

Этой схемой пользуются коммерческие банки и другие кредитно-финансовые организации. Продажу проводят в два этапа. Первый — на покупателя оформляют право собственности с залогом. Второй — обременение снимают, когда продавец вносит деньги через банковскую ячейку.

Рисков, в отличие от первой схемы, здесь минимум — сначала покупатель становится законным собственником, а уж потом платит деньги.

О возможных рисках для покупателя

Так все же, можно ли покупать залоговую квартиру? В большинстве случаев это дешевле, но нужно быть готовым к определенным рискам. Например, в статье 36 и 38 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подробно прописано, как проводить сделки по ипотеке. Хорошо ознакомьтесь с ними, так как в случае нарушения хотя бы одного пункта договора, его признают недействительным и результаты аннулируют.

Если договор признан недействительным, деньги, которые заплатил победитель аукциона, ему вернут.

Вот в каких случаях есть риск, что сделка будет отменена.

Случай 1: преградой к спокойному приобретению жилья могут стать несовершеннолетние дети и другие родственники, прописанные здесь. Если дети имеют право собственности на недвижимость (или пользования ею), проводить любые сделки с ней можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Следовательно, если такого разрешения не дали, возникнут проблемы с ее приватизацией.

Случай 2: должник подает в суд, чтобы признать договор недействительным. Например, залоговая квартира оформлена на семью Ананасовых, Ирину и Юрия. Юрий выставляет на продажу залоговую квартиру, и есть риск, что Ирина потребует отмены сделки купли-продажи, потому что она о ней, по ее словам, не знала.

Договор купли-продажи залоговой квартиры считается действительным, если на это согласны оба супруга. То есть Юрий, закладывая квартиру, должен получить письменное согласие от Ирины, которое нужно еще заверить у нотариуса или в госорганах.

Случай 3: квартира под арестом. Например, органы дознания или следствия наложили на квартиру запрет отчуждения или обременения в связи с делами.

Предупрежден — значит, вооружен

Наверняка вам не хочется пройти весь путь купли-продажи, чтобы потом оказалось, что сделка недействительна. Так что нужно обезопасить себя, и вот как это сделать.

Проверить все документы. Можно самому, но лучше доверить это опытному юристу. Главные документы для проверки:

• правоустанавливающие документы на имущество;
• сам кредитный или ипотечный договор;
• решение суда о принудительном взыскании (не оспаривается ли оно в высших судебных инстанциях), если есть.

Узнать, кто здесь прописан. За этой информацией обратитесь в ЖЭК.

Состоит ли владелец квартиры в браке? Если да, то нужно проверить, дал(-а) ли согласие супруг(-а) на продажу квартиры. Это согласие требует банк, но лучше и вам самим удостовериться.

Без ареста? Чтобы убедиться, что на квартиру не наложены обременения, подайте запрос в налоговую и исполнительные службы, а также в Единый реестр запретов отчуждений имущества.

И последнее. Если вы решили купить залоговую квартиру, будьте готовы к сложностям в общении с продавцами. Представьте, насколько это для них тяжело — расстаться со своей недвижимостью из-за долгов. И велика вероятность, что они будут неприязненно относиться к вам как к покупателю, представляя, что именно вы выкидываете их на улицу. Будьте готовы к этому, и удачной покупки.