Как продать квартиру, которая сдается в аренду

Жизненные обстоятельства меняются, поэтому иногда арендодатели решают продать недвижимость. Можно ли продать квартиру, находящуюся в найме, не выселяя жильцов? Как организовать просмотр для покупателей? Какие налоги придется заплатить? Ответим на эти и другие вопросы.

Нужно ли выселять квартирантов

Продать квартиру, сданную по договору найма, можно не выселяя жильцов. Смена собственника не приводит к расторжению или изменению условий ранее подписанного договора аренды. Меняется только арендодатель: им становится покупатель. Несмотря на то, что условия проживания квартирантов останутся прежними, вы должны предупредить их о продаже недвижимости и о смене собственника. Сохранить сделку в тайне не получится. Жильцы могут увидеть квартиру среди свежих объявлений о продаже недвижимости и встретиться с потенциальными покупателями.

Покупают ли квартиры, сданные в аренду

Большинство людей ищут недвижимость для себя, но есть и те, кто рассматривает ее как инвестицию и планирует сдавать в аренду. Для них приобретение квартиры с жильцами — настоящая удача. Но имейте в виду, такие покупатели обращают особое внимание на срок договора найма (обычно чем он дольше, тем лучше) и размер арендной платы.

Реже можно встретить покупателей, которые, хоть и планируют сами жить в приобретенной квартире, готовы подождать, пока истечет срок аренды. Соответственно, чем быстрее они смогут въехать в новый дом, тем больше шансов на заключение сделки.

Как расторгнуть договор найма, чтобы продать пустую квартиру

Людей, которые готовы купить недвижимость с арендаторами, крайне мало. Больше шансов продать квартиру после их переезда. Выселить жильцов можно по обоюдному согласию. Для этого сообщите им о своих планах, дайте время на выбор нового дома, обсудите, когда можно продать квартиру, предложите скидку на арендную плату за показы потенциальным покупателям или даже помогите подобрать другое жилье.

Если арендаторы отказываются съезжать, то выселить их только по причине продажи или процедуры реализации имущества нельзя. Однако вы можете расторгнуть договор через суд, если жильцы:

• не платят за аренду 2 месяца (при найме помещения до года) или полгода (при найме от года);
• портят вашу собственность;
• используют помещение не по назначению;
• регулярно нарушают права соседей.

Как арендаторы могут мешать сделке

Жильцы могут затягивать продажу квартиры, если не хотят съезжать. Например, они имеют право не впускать в дом потенциальных покупателей и риелторов, если договор найма не обязывает их это делать, и обвинять вас в нарушении условий, если начнете ходить к ним в гости чаще, чем указано в документе. Чтобы избежать этих проблем, ответственно подходите к составлению договора и обговаривайте с жильцами время, когда можно приводить риелторов.

Также, чтобы вы не продали жилье, арендаторы могут рассказывать покупателям о плохом состоянии дома, о перебоях в водоснабжении или шумных соседях. Поэтому показывайте недвижимость самостоятельно и, если возможно, без жильцов.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, сданной в аренду

Сколько составит налог, если вы решите продать квартиру, — важный вопрос для собственников. Многие наверняка слышали, что при продаже недвижимости, используемой в коммерческой деятельности, взимается НДФЛ. Однако к жилым помещениям, сдающимся в аренду, это не относится. Соответствующий закон вышел еще в 2018 году, но написан был так витиевато, что Минфину пришлось его разъяснять. Сделали это не сразу, так что какое-то время налог по ошибке взимался. Сейчас продавцам не о чем волноваться. Платить налог или нет, зависит не от сдачи квартиры в аренду, а от срока владения. Доход с продажи облагаться НДФЛ, если вы были собственником недвижимости менее пяти нет. Если жилье получено в наследство или по договору дарения, то срок сокращается до трех лет.