Юридическая чистота сделки при покупке недвижимости: просто о сложном

В определенный период жизни почти каждый человек сталкивается с серьезным и ответственным вопросом покупки жилья. Мысль о собственной квартире привлекает многих, но процедура купли-продажи связана с финансовыми рисками, вызывает сомнения и множество вопросов.

Сделки с недвижимостью связаны с крупными денежными суммами, что неизбежно привлекает мошенников и аферистов, которые с каждым годом изобретают все более и более изощренные схемы обмана.

Конечно, лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу, который знает, на что обратить внимание и как проверить необходимые документы, но если вы все же решитесь самостоятельно заниматься оформлением купли-продажи, рекомендуем обратить внимание на следующее моменты по нашему чек-листу.

Во-первых, проверка документов на объект недвижимости

Проверьте документы, подтверждающие право собственности. Таким документом может быть свидетельство о регистрации права (так называемая «зеленка», выдавалась до 2016 года) или выписка из Единого государственного реестра недвижимости, где будут указаны все собственники жилья. В таком документе можно проверить ограничения, если они есть (к примеру, арест или ипотека).

Обратите внимание на дату приобретения квартиры: если объект в собственности менее 5 лет, (а при определенных обстоятельствах — менее 3-х лет), собственник обязан будет заплатить налог. В связи с чем некоторые продавцы могут прибегать к незаконным действиям и указывать в договоре неполную стоимость недвижимости, что может привести к потере денежных средств и государственным санкциям.

На сегодня получить сведения из ЕГРН с личными данными собственника нельзя без его согласия, такой запрет введен с 1 марта 2023 года. Исключением является получение таких данных через нотариуса, при наличии обстоятельств, достаточных для получения.

Следующий важный аспект — проверка лиц, зарегистрированных в квартире, в том числе продавца. Проверить можно с помощью соответствующей справки (так и называется — справка о зарегистрированных лицах в данном жилом помещении). Этот пункт важен, так как среди прописанных могут быть несовершеннолетние дети или лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, снять с регистрации которых может быть проблематично. Такая справка даст еще и дополнительную информацию о лицах, прописанных по данному адресу ранее.

Следующий шаг: проверка задолженности по коммунальным платежам, так как после покупки эти долги перейдут к вам как к новому собственнику. Посмотрите квитанции, в них указывается сумма задолженности, при ее наличии.

Во-вторых, проверьте продавца и его полномочия на продажу недвижимости

В правоустанавливающих документах, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и другие), следует проверить паспортные данные владельца. Сравните их с указанными в документах, устанавливающих личность, совпасть должны все буквы и даты. Проверить актуальность паспортных данных дополнительно можно на сайте МВД.

Если со стороны собственника выступает представитель, необходимо проверить нотариальную доверенность, даже если это родные дети или внуки, которые не указаны в выписке как собственники. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Таким путем часто идут мошенники, в связи с чем проверка доверенности крайне важна.

Кроме того, рекомендуем проверить собственника на наличие задолженностей и судебных дел с его участием со стороны Ответчика. Проверьте данные продавца на сайте ФССП и на сайте суда по адресу его прописки.

Еще одним важным моментом является нотариальное согласие супруга: в случае, если квартира приобреталась в браке, такой документ обязателен. Если не учесть данный фактор и вовремя не проверить документ, сделка может быть признана недействительной.

Нелишним будет проверить дееспособность собственника (возможность распоряжаться своими правами и нести обязанности). Можно проверить с помощью справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые должен предоставить по вашему запросу сам владелец недвижимости.

Мы постарались изложить основные моменты, на которые обязательно обратит внимание юрист при сопровождении сделки купли-продажи. Однако нужно учитывать, что проверки лишь по указанным пунктам может быть недостаточно. Каждая ситуация уникальна, и зачастую нужен персональный подход и профессионализм специалистов в данной области. Юридическая компания «Метида» с 2010 года успешно оказывает юридические услуги, в том числе сопровождение сделок при купле-продаже недвижимости.

Пусть новое жилье приносит только радость!