Сколько стоят услуги риелтора

Учитывая, что риелторская деятельность в России не лицензируется и, на непрофессиональный взгляд, работа агентств недвижимости в Воронеже ничем не регулируется, многие горожане предпочитают самостоятельно решать жилищные вопросы, не прибегая к помощи маклеров. Однако в профессиональной среде существует целый ряд правил, соблюдение которых определяет хорошего агента.

Четыре основных схемы работы риелтора

Осветим некоторые стандартные схемы работы профессиональных риелторов.

Ситуация 1

Клиент хочет продать жилое или нежилое помещение. Риелтор и продавец заключают договор. После сделки агенту отойдет заранее обговоренная сумма или процент, причем платить будет покупатель. Услуги ему предоставляются бесплатно, но стоимость работы агента уже включена в стоимость жилья. Поэтому эта бесплатность условная.

Что такого может сделать профессиональный риелтор, чего не может клиент-продавец?

• Быстрее определит рыночную стоимость жилья и даст дельные рекомендации по снижению цены, не позволит покупателю снижать ее до неприличного уровня;
• подскажет, как грамотно повысить цену, не отпугнув покупателей;
• поможет собрать документы для сделки и станет гарантом ее честности.

Ситуация 2

Клиент желает купить недвижимость. Для него риелтор по договору подбирает жилье и получает за это вознаграждение в виде фиксированной суммы или процента от сделки.

Как риелтор может ускорить покупку?

• Проведет мониторинг рынка в поисках объектов, подходящих клиенту по качеству, цене;
• выяснит реальное состояние жилья и степень готовности документов для передачи права собственности;
• проконсультирует по инвестиционной стоимости жилья (как стоимость может измениться со временем);
• поможет проверить корректность договора отчуждения и других документов для сделки;
• поможет быстро получить правоустанавливающие документы после госрегистрации объекта.

Ситуация 3

Покупатель и продавец нанимают риелтора, чтобы тот подготовил сделку. Обычно клиенты платят агенту разницей между ценами покупки и продажи объекта. Причем каждый из заказчиков будет оплачивать 100% услуг, как если бы он один обращался в агентство недвижимости (в основном вознаграждение — фиксированная сумма). Риелтор будет действовать сразу по двум вышеописанным схемам, но в интересах обеих сторон. Стоит обратить внимание: оказавшись между двух огней, агент может предоставить некачественную услугу.

Ситуация 4

Клиент обращается к бесплатному риелтору. Зачастую это маклер, занимающийся частной практикой, готовый оказать помощь за скромное вознаграждение. Объясняет он это тем, что с агентством не придется делиться. Иногда услуга риелтора происходит взамен на услугу, например, стоматологическую помощь, и только в таком случае ситуация безопасна для кошелька клиента. Остальные варианты — это бесплатный сыр.

Подводные камни в работе бесплатного риетлора:

• у одного агента наверняка недостаточно знаний в разных областях (частично юрист, частично ипотечный брокер, частично рекламный агент), и его консультация или помощь могут оказаться поверхностными;
• бесплатный риелтор не заключает договор (в лучшем случае — устная договоренность); так, у маклера нет обязательств перед вами, и ничто не мешает ему вас обмануть;
• возможны попытки мошенничества: риелтор, не имеющий собственной базы объектов, может обратиться в агентство; за пользование своей базой агентство возьмет от 10 до 200 тысяч уже с клиента, а не с маклера.

Как формируется гонорар агента

Стоимость риелторских услуг в Воронеже в среднем составляет 3-6% от суммы сделки, или около 50 тысяч рублей в качестве фиксированной ставки (данные на начало 2015 года). Крупные агентства могут запросить и до 100 тысяч. Цена на услуги агента договорная, ее фиксируют в договоре с клиентом. В крупных агентствах недвижимости цена напрямую зависит от затраченных усилий и выполненных работ, но всегда выше себестоимости услуг.

Себестоимось услуги

Средний срок продажи квартиры в Воронеже составляет от 3 до 5 месяцев. Комиссионные, которые клиент платит агенту, уходят не только в карман риелтора. Для сопровождения сделки крупные агентства недвижимости привлекают квалифицированных специалистов, работа которых должна быть оплачена. Это юристы, ипотечные брокеры, бухгалтеры, системные администраторы, менеджеры, служба безопасности и вспомогательный персонал. К этому прибавляются накладные расходы (реклама объектов в базе компании и в различных СМИ) — от 5% до 20% суммы комиссионных. Плюс налоги и платежи компании, а также расходы на обучение и повышение квалификации персонала. Сюда же относится содержание офиса, реклама агентства в СМИ и оплата работы собственного сайта. В итоге у честного агентства общие расходы по одной сделке могут составить до 90% суммы комиссионных.

Когда стоимость услуг могут снизить

Когда клиент пытается снизить стоимость услуги, это отразится на ее качестве. Однако известны случаи, когда агент самостоятельно настаивает на понижении своих комиссионных.

• Часть работ по сделке клиент берет на себя, и объем работы агента сокращается;
• сделка находится в цепочке других, и ее непременно надо заключить; агент снижает сумму своих комиссионных, надеясь, что по другим сделкам из цепочки он получит достойную оплату;
• агент работает на неизвестное агентство, которое занимается демпингом, чтобы составлять конкуренцию другим на рынке;
• маклер работает по принципу реальной оплаты: в стоимость включаются основные услуги, накладные и дополнительные расходы. Очевидно, что оплачивать клиент захочет только те услуги, которые ему фактически предоставили, однако стоимость сделки по принципу реальной оплаты может оказаться выше общепринятых 6%.