Ипотечная квартира

Ипотека — верный способ быстро купить квартиру в Воронеже или другом городе, а не копить десятилетиями нужную сумму. В среднем договор с банком составляется на 15 лет, а за это время в жизни покупателя могут произойти серьезные перемены — пополнение в семье, смена работы, места жительства, изменения в уровне доходов. Что тогда делать с квартирой, за которую еще не расплатился? Отвечаем на самые популярные вопросы об ипотечных квартирах.

В чем особенность ипотечной квартиры

Считается, что ипотечное жилье принадлежит банку. На самом деле собственником является покупатель, но право распоряжаться квартирой у него ограничено, потому что деньги на недвижимость давала кредитная организация. Все действия, которые могут повлиять на ликвидность помещения, заемщик должен согласовывать с банком. Попытки сделать что-то в обход ипотечного договора приведут к штрафным санкциям и потере квартиры.

Кого разрешено прописывать

Чтобы прописать ближайших родственников — жену/мужа и детей — разрешение банка не требуется. Если договор не запрещает, можно прописать третьих лиц, предварительно уведомив банк. Отказать кредитная организация не может, проверять новых жильцов не будет.

Можно ли ремонтировать жилье

Новое жилье хочется поскорее переделать под себя. В залоговой квартире можно спокойно менять сантехнику, трубы, перестилать полы и производить другие незначительные работы. Проблема возникает, когда собственник собирается делать перепланировку. Придется не только согласовывать изменения с жилищной инспекцией, но и получать одобрение страховой компании и только после этого идти в банк за разрешением. Если изменения негативно скажутся на стоимости жилья, документ не выдадут.

Как сдать квартиру в аренду

Обычная практика и выгодное вложение средств — сдача недвижимости в аренду. Если в договоре об этом ничего не сказано, то сдавать можно без согласия кредитора на время, не превышающее срока ипотечных обязательств, и с условием, что жилье будет использоваться по назначению. Однако большинство договоров запрещают сдавать квартиру без разрешения банка. Кроме того, придется обращаться в страховую компанию, потому что временные жильцы могут повлиять на стоимость недвижимости. Не все собственники поступают честно. Банки, как правило, узнают об этом, только когда начинаются просрочки и сотрудники, пришедшие осмотреть жилье, встречаются с арендаторами.

Разрешено ли переводить жилое помещение в нежилое

Согласно ст. 22 ЖК РФ, чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, право собственности на жилье не должно быть обременено правами других лиц. Ипотечная недвижимость находится в залоге у кредитной организации, поэтому контролирующие органы могут не дать разрешение, даже если банк не против. Если вам нужно помещение для бизнеса, лучше брать ипотеку на коммерческие помещения, которые оборудуют в новых домах многие застройщики Воронежа.

Можно ли подарить и продать квартиру

Если собственник не может выплатить ипотеку или не хочет больше жить в квартире, он имеет право продать или подарить жилье. Банки неохотно дают согласие на обе сделки, потому что для них смена собственника — дополнительный риск. Если уже при подписании договора вы знаете, что будете дарить недвижимость, нужно настоять на включении этого пункта в договор. Подарить или продать квартиру втайне от банка не получится: он узнает о сделке от Росреестра и запретит ее.

Сложно ли обменять жилье

Собственник может обменять недвижимость, если это разрешено договором. Залогом становится новое жилье. Прежде чем принять решение, кредитная организация оценит, сколько лет прошло с момента получения кредита (время, которое должно пройти для выдачи разрешения, определяет банк), есть ли у клиента просрочки, соответствует ли новое жилье требованиям компании. Учитываются район, стоимость, наличие поблизости отделения кредитной организации. Разрешение легче получить, если обмен принесет банку новые финансовые выгоды, например, если стоимость новой квартиры больше старой.

Возможен ли последующий залог

Квартиру, которая находится в залоге у банка, можно заложить еще раз, чтобы рефинансировать кредит или выйти из трудного материального положения. Ограничений со стороны законодательства нет, но получить разрешение банка непросто. Кроме того, не каждая организация согласится стать вторым заемщиком.

Как завещать квартиру и что делать наследникам

Завещать недвижимость можно с согласия банка. Если квартира приобретена после заключения брака, заемщик распоряжается только половиной имущества, вторая половина принадлежит супругу/супруге. Жилье собственника, который не успел составить завещание, как и обычная недвижимость, распределяется между правопреемниками согласно очереди. Вместе с квартирой переходят долговые обязательства: наследник выплачивает ипотеку и штрафы, если они есть. Если новых собственников несколько, то каждый погашает ипотеку соразмерно полученной доле. Многие заемщики страхуют жизнь и здоровье. Если страховая компания признает уход из жизни страховым случаем, то погасит задолженность. Наследники, которым не нужна квартира, могут отказаться от нее в пользу других. Если все откажутся вступать в наследство, жилье перейдет банку.