Аренда коммерческой недвижимости

Как начать собственный бизнес, если у вас нет подходящего помещения? Можно пытаться работать через интернет и параллельно копить на покупку офиса или земли под магазин. А можно просто взять то и другое в аренду и развивать свое дело на новых площадях. Сегодня мы расскажем, как правильно составить договор аренды нежилого помещения, где его регистрировать и какие документы вам пригодятся.

Что нужно знать

Процесс аренды нежилого помещения прописан в Гражданском кодексе РФ в статье 34 «Аренда». Там вы найдете информацию о взаимоотношениях между арендатором и арендодателем. Так, согласно этой статье, арендодатель должен следить за внешним видом помещения и поддерживать его в исправном виде перед сдачей. А съемщик во время пользования обязуется делать в нем косметический ремонт, следить за чистотой и оплачивать в срок текущие коммунальные расходы.

К стандартным требованиям для сдачи коммерческих площадей могут прибавиться и другие — по желанию арендодателя. В этом случае их также нужно включить в договор и оговорить со съемщиком еще перед заключением.

Арендатору лучше обратиться за консультацией к опытному юристу: он поможет выявить несанкционные нарушения и избавит от ненужных расходов в будущем. Например, арендодатель мог провести в этом помещении незаконную перепланировку, за что могут спросить с вас. Или же вам в аренду под видом одного помещения могут сдать целый коммерческий комплекс с участком земли, а такая ненужная роскошь влетит вам в копеечку.

Что должно быть в договоре

Итак, вы нашли подходящее место для будущего офиса или магазина. Теперь осталось выяснить, как правильно заключить договор аренды нежилого помещения. Отнеситесь к этому серьезно и тщательно изучите документы на недвижимость. Их три:

• правоустанавливающий документ на объект недвижимости, подтверждающий право арендодателя распоряжаться данным объектом;
• план (экспликация площади) помещения;
• регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя, владеющего объектом.

После того как арендодатель предоставил вам эти три документа, обсудите с ним условия аренды, то есть платежи:

• месячная плата за аренду;
• коммунальные услуги;
• стационарный телефон и интернет;
• косметический ремонт;
• капитальный ремонт.

Сторонам необходимо четко обговорить, на какой срок и за какую цену сдаются коммерческие площади. Учитывайте, что без начальной и конечной дат договор автоматически станет бессрочным. А если в договоре не будет прописана ежемесячная цена аренды, то он вовсе будет считаться недействительным.

На какой срок можно заключить договор аренды? Варианта всего три: менее года, более года или на неопределенный срок.

Традиционный пункт в договоре — «форс-мажорные обстоятельства», из-за которых действие договора приостанавливается или аннулируется.

Составление и подписание договора

Этот вопрос решается обычно при личной встрече. Так сторонам будет проще и быстрее решить острые вопросы. Плюс к тому, для бизнесмена присутствовать на встрече — в его же интересах: есть возможность, что арендодатель пойдет навстречу и снизит цену за аренду.

В договоре арендодатель должен прописать полный физический адрес сдаваемого объекта, реквизиты и данные владельца (образец заполненного договора можно найти в интернете).

Подписать договор необходимо обеим сторонам и в нескольких экземплярах.

О регистрации договора

В Гражданском кодексе сказано, что регистрация нужна не всегда, а только если договор аренды заключается на год или больше (от 365 дней включительно). Для этого арендатору необходимо собрать определенный список документов, их перечень для юридических и физических лиц различается. Подробный список документов можно найти на сайте Росреестра.

Где регистрировать договор аренды нежилого помещения? Пакет документов необходимо отнести в Федеральную регистрационную службу. Там их проверят и оценят на предмет законности заключаемого договора. Далее информацию из документов заносят в Росреестр и возвращают вам бумаги с печатями, которые подтверждают пройденную регистрацию.

Процесс передачи аренды

Договор составили и подписали. Осталось составить акт о передаче объекта недвижимости от владельца арендатору. День подписания этого акта — точка отсчета аренды.

Акт передачи — документ, который подтверждает фактическую передачу помещения и переход на арендатора ответственности за любые повреждения в ходе его эксплуатации. Поэтому этот акт заключают только после того, как арендатор тщательно осмотрел свой будущий магазин или офис. Любые недочеты, будь то пятно на обоях или вмятина на стене, фиксируется в акте — по этим пунктам вы сможете доказать арендатору, что это сделали не вы.

Помните, что именно по акту передачи арендодатель будет принимать помещение обратно. И, если он найдет в помещении изъян, о котором не сказано в акте, он может потребовать устранить его за счет съемщика.

Это правило работает и наоборот: если за время пользования арендатор с согласия арендодателя улучшил состояние помещения, например, переклеил обои или поменял полы, он также может рассчитывать на соответствующее материальное возмещение.

Арендатор может попросить владельца бесплатно устранить найденные изъяны или снизить арендную плату. Если же помещение выглядит вовсе не так, как его описывали, арендатор имеет право потребовать расторжения договора.

Расторжение договора

Владелец недвижимости также может расторгнуть договор через суд, если арендатор:

• использует помещение не по целевому назначению (например, из помещения, предназначенного под офис, сделал кальянную);
• нарушает условия договора;
• несвоевременно оплачивает аренду.

Вы заключили договор на неопределенный срок? Это не делает его вечным, и расторгнуть его можно по обоюдному желанию сторон. Для этого владелец помещения или арендатор просто должен отправить письмо с указанием своего намерения. Далее — ждем три месяца, и договор считается расторгнутым!

Однако бывает и такое, что арендатор отказывается покидать помещение. В этом случае расторгнуть договор владельцу поможет суд.