Стоит ли сейчас брать ипотеку, о прелестях жизни в пригородах и перспективах малоэтажного строительства — во второй части нашей беседы с руководителем АН «Трансферт» Борисом Колокольниковым.
— Безопасно ли сейчас брать ипотеку? Нам же всё обещают мировой экономический кризис.
Не знаю, к чему приведет кризис, пока он только набирает обороты. С одной стороны, мы вроде как под санкциями и отделены от остальных, с другой — наша экономика всё равно связана с мировой. И получилось, что под санкциями мы, а экономический кризис в других странах. Очень надеюсь, что «благодаря» этим санкциям и нашей типа «изоляции» по нам это не так сильно ударит.
Насчет ипотеки. Если вы давно запланировали покупку недвижимости, а обычно такие вещи планируют сильно заранее, значит, уже проведена серьезная подготовка — накопить на первый взнос, реализовать имущество, аккумулировать капитал. Раз запланировали, значит, надо это делать, нужно решать свои жилищные вопросы. Тем более ипотечные кредиты сейчас вполне реальные, ставки доступные.
— Вообще после снижения ставки ипотеку стали чаще брать?
Ипотека рулит рынком, это большая часть сделок с недвижимостью. Я вообще с трудом представляю, как в нынешней ситуации можно взять и купить квартиру без кредита.
— Покупали как-то раньше. Копили.
Да, когда ипотеки не было, просто копили. Мы на рынке с 1995 года, так что застали до-ипотечный период в полной мере. Вспоминаю то время: жили огромными семьями в квартирах, в некомфортных условиях, в состоянии перманентного конфликта. Зачем себя мучить? Сейчас можно взять ипотеку и сохранить отношения с близкими, повысить качество жизни. Так что это огромное благо.
— А насколько выгодно сейчас делать рефинансирование ипотеки?
Надо смотреть конкретную ситуацию, историю. Если брал кредит давно и ставка большая, то надо обязательно. Я тут скорее задам вопрос: почему до сих пор не рефинансировался? Потому что есть программы и внутри банка, и в другой банк перейти можно на лучших условиях. Если до сих пор не сделал рефинансирование, то, скорее всего, есть вопросы по кредитной нагрузке, были просрочки.
Если есть кредит, обязательно нужно обращаться к специалисту и вместе смотреть, есть ли возможность перейти на более интересный процент или в более лояльный банк, или объединить несколько кредитов в один и увеличить срок выплат. Надо об этом думать.
— Давайте вернёмся к предыдущему вопросу. Всё же любопытно: можно ли сейчас купить квартиру, не влезая в ипотеку?
Да можно, почему нет. И покупали, и покупают. Всё упирается в волшебную силу денег. Конечно, на рынке покупатель с наличными деньгами имеет преимущества. Все понимают, что это быстрый выход на сделку, и даже дисконт дают таким покупателям.
Но это выглядит не так, что приходит человек с улицы с чемоданом налички. Обычно люди продают большую квартиру, чтобы разъехаться. Или продают большую, чтобы купить поменьше.
— И такое бывает?
Сплошь и рядом, особенно в семьях, где дети вырастают. Раньше-то казалось, что нужна большая площадь, чтобы всеми жить под одной крышей. Покупали большие дома с прицелом, что сын подрастет, женится, приведет жену, дети с нами, будем жить все вместе. В итоге это не работает. Никто не хочет жить большими семьями, вот и получается, что в таких домах остаются мама с папой, которые дом покупали или строили. Они еще молодые, активные, но вот оказались вдвоем в в доме, который строился на десятерых. И смысла жить в нём нет: дорого содержать, хлопотно поддерживать. Уборка, содержание земельного участка, подсобных помещений. Тут уже выходит не дом для нас, а мы живем, чтобы этот дом обслуживать.
Особенно это беда конца 1990-х — начала 2000-х годов. Тогда везде так строили: считалось, что дом должен быть от 300 кв.м, обязательно двухэтажный, да еще с башнями. У нас есть клиенты, мы присматриваем им дома в пригороде. У них несколько детей и очень сложно с детьми за городом — секции, развивашки, школы — не наездишься. Говорят: мы в постоянных разъездах, в машине уроки делаем, питаемся из контейнеров — ну что за жизнь? Решили купить дом тут, в городе, и столкнулись с тем, что дом в городе — это от 400 кв.м! Есть и по 500. А он не нужен такой большой! Найти же маленький проблематично.
Конечно, сейчас другие технологии, другие представления, как дом должен выглядеть. Так, как раньше, уже не строят — когда на крохотных участках огромные дворцы, эти бесконечные коридорчики, много маленьких комнат, лестницы, переходы, подиумы, нет единой ровной поверхности. Зачем такие проблемы?
Должен быть один уровень, одно пространство, минимум всяких переходов. А таких домов мало.
— Раз уж заговорили о домах. Есть ли хоть перспективы у малоэтажного строительства в Воронеже? Или так и будут строить муравейники в 20 и более этажей?
Вот ВДК «Финский квартал» строит возле Ямного, там не огромные дома, невысокие. «Задонье Парк» от «Выбора» — тоже девятиэтажки. На самом деле 20 и более этажей — это скорее центр. А за городом малоэтажное строительство. В Отрадном невысокие дома, «Финский квартал», уже упоминал, — модное место. ЖК «Рождественский» напротив — тоже малоэтажный, кстати, весь распродан, очень любит молодежь. Поселок «Панорама» в Новоподклетном — коттеджи.
Есть спрос, так что это всё будет развиваться. Это же другая жизнь — когда живешь в невысоком доме, в подъезде у тебя мало людей. Заезжал недавно в «Дон» в Ямном — там целый посёлок, у них своя отдельная жизнь — дети играют, взрослые общаются. Так что в пригороде это всё будет. В городе — нет, нереально.
— Дорого?
Очень дорогая земля. Возможно, какие-то точечные стройки будут, но массово — нет. С другой стороны, не очень хорошо жить семьей в центре города. Детских площадок нет, магазинов мало, выбор небогатый. Так что молодежь оценила малоэтажное строительство. Ты получаешь все преимущества квартиры, при этом живешь в пригороде — вот природа, можно гулять, на велосипедах кататься. Темп жизни другой.
Кстати, особенно активно за город люди перебирались во время пандемии, когда попробовали, что такое сидеть взаперти в квартирах. Мы столько участков и дач продали, которые у нас давно висели и были не очень востребованы! А тогда разлетелись, как пирожки. Люди брали кредиты под ИЖС, строили дачи. Словом, попробовали, как удобно жить в домах.
— Мы чуть раньше договорились, что за городом удобно, если детей маленьких нет.
Всё так. Или кто-то в семье может себе позволить не работать. Чаще всего это выглядит так: две машины, супруг работает, супруга занимается детьми, на машине всех развозит. Пригород — он тоже бывает разный, есть такой пригород, где всё доступно и близко — магазины, школы и так далее. Хотя всё равно в дороге проводят много времени, с этим надо смириться.
— Вам не кажется нынешний рынок инвестиционного жилья перенасыщенным? Это безумное количество новостроек может быть продано когда-нибудь?
Может. Когда-нибудь обязательно будет распродано. Сейчас очень серьезные программы господдержки и ставки по ипотеке вполне привлекательные. Да и застройщики стали лояльнее, быстро реагируют на запросы, которые рождают рынок. Так что это всё вопрос времени, но проданы будут однозначно.
— Так новых настроят.
Пока будут покупать — будут строить. Я бы, кстати, не назвал это жильё инвестиционным. Раньше — да, приходили серьезные инвесторы с большими деньгами и покупали сразу много квартир, потом они их перепродавали. Сейчас я такого не наблюдаю. Да, есть те, кто покупают для перепродажи, но уже всё равно не портфелями.
— Застройщики строят, потому что это их деятельность, они не могут не строить.
Всё равно они не в воздух строят. Вот пример. Наверняка слышали про такой комплекс, как «Яблоневые сады». Первые позиции у него сдаются в конце 2023 года, и там почти все квартиры уже разобраны. А следующие позиции в конце 2024 года, и уже идут активные продажи.
Это совместный проект ДСК и «Выбора», у них разные технологии строительства, разные планировки. Но там хорошо работают маркетологи, проведены подготовительные работы, они запускали проект субсидированных ставок, чтобы стимулировать покупку. То есть жилье не простаивает пустое, есть покупатели.
— Еще школу эту громадную строят.
Да, неподалёку. Гипершкола, свыше тысячи учащихся, будет самой большой в России, как говорят. Но надо понимать — там рядом квартал 17-этажек от КИТа, и они продолжают строиться. Много семей с детьми, так что школа нужна. Завораживающий проект, если честно, хотя понимаю, что мы к таким сооружениям не привыкли. Но что поделать — времена меняются.
Читайте также