Борис Колокольников: «Мы все оказались в нетривиальной ситуации»

Что происходило на воронежском рынке недвижимости в последний год, как начало СВО повлияло на работу риелторов, стоит ли вкладывать деньги в квартиры и какое жильё сейчас перспективнее? Эти и другие вопросы мы задали руководителю АН «Трансферт» Борису Колокольникову.

— Вопрос, наверное, риторический, но всё же его стоит задать: как события минувшего года сказались на вашей работе?

То, что происходило в 2022-23 году, наверное, не имеет аналогов в новейшей истории России — я имею в виду по масштабам и по тому, как мы все оказались в это вовлечены. Так что, конечно, события в стране повлияли и на рынок недвижимости, и на нашу работу.

Когда год назад в феврале объявили о начале СВО, у нас был очень серьезный подъем. Квартиры разобрали! Мы распродали все свои базы — люди покупали квартиры, просто чтобы потратить деньги, потому что не понимали, что с ними будет дальше. Март мы буквально падали с ног. Уже в апреле была изменена ключевая ставка, и это выглядело такой заградительной мерой — процентные ставки по ипотечным кредитам стали неподъемными.

Потом всё лето было затишье. В августе опять наметилась активность, все смирились с новыми условиями и ценами, тем более что ставки вскоре опустились. В сентябре мы начали нормально работать. Как вдруг 21 сентября — объявление мобилизации. Где-то на две-три недели всё остановилось, рынок был просто в шоке.

— А как это связано?

Мы оказались в слишком нетривиальной ситуации. Смотрите, вот пример. Сделка назначена на 15 ч., а в 12 звонит продавец и говорит, что на сделку не придёт. Хотя у нас задаток передан, всё подготовлено. Надо понимать, что день сделки — это финал, которому предшествует огромная подготовительная работа. Продавец не просто так продает, он или что-то на эти деньги покупает или куда-то еще их направляет. Покупатель же должен одобрить ипотеку, выбрать квартиру, внести залог. Много действий.

И вот продавец на сделку не придёт, потому что получил повестку. Покупатель поворачивается к нам и спрашивает: а что обычно делают в такой ситуации? А разве мы когда-то были в ТАКОЙ ситуации? Подобной практики у нас просто не существует, любой суд признает всё форс-мажором. Как тут поступить?

— И чем всё кончилось? Сделка не состоялась?

Конечно, сделка была заморожена. Там нюанс еще в том, продавец планировал деньги от продажи вложить в строительство дома. А теперь, если его мобилизуют, кто будет заниматься строительством? Супруга сама не потянет. Нужны ли вообще эти деньги и этот дом? И таких ситуаций много.

Но бывало, наоборот, люди говорили: я получил повестку, вот доверенность на жену, она всё доведет до конца.

Другая история — так называемые «беглецы». Народ срочно собрался уезжать, а имущество-то у них здесь. И его надо реализовать. Люди остались прописанными в этих квартирах, нужно снимать с регистрационного учёта. Звонят клиенты: мы сейчас в Турции, завтра в Мексику улетаем, какие нужны документы, чтобы нас прямо сейчас, вот сегодня с учета сняли? Никогда такого не было.

— То есть даже с «ковидными» временами не сравнить?

Ни в какое сравнение не идет, слишком нетипичный год. Когда был ковид, мы работали в любых ситуациях. Например, как раз весной 2020-го у нас на понедельник была назначена крупная сделка — вернее, там целая цепочка из четырех, а в пятницу объявили, что не будут работать МФЦ, Росреестр и так далее. Было непонятно, сможем мы вызволить уже внесённые деньги, потому что, как потом узнали, тогда и купюры эти обрабатывали в банках. Как мы срочно искали дежурных нотариусов и проводили через них сделки — это просто песня была.

Я был уверен, что после того «ковидного» года уже, как говорится, не буду в цирке смеяться, что уже всё видел. Ничего подобного.

— А что сейчас, в 2023?

Мы постоянно смотрим, что будет дальше. Люди вновь стали брать ипотеку, появились новые программы господдержки. Кто покупает новую квартиру по господдержке, продают прежнюю как вторичку. То есть движение есть, мы не стоим без дела. Люди надеются, что всё будет хорошо.

Вот все волновались, что 17 марта Центробанк поднимет ключевую ставку. Но нет, оставили. Мы очень рады этому — значит, ипотека останется на том же уровне. Есть программы господдержки ИЖС. Можно купить земельный участок в ипотеку и заниматься строительством дома. И у нас много семей, которые готовы продать свое жильё, а затем в ипотеку покупать готовый дом. Единственное — никто не может строить долгосрочных планов. И я вам никаких советов не дам. Тут, как говорится, знал бы прикуп.

— Выгодна ли сейчас недвижимость как капиталовложение?

Я вообще не думаю, что нужно покупать недвижимость именно как капиталовложение. Да, многие до сих пор так считают, но это потому, что много лет недвижимость росла в цене. Как и в прошлом году, кстати. И земля сильно подорожала. Но мы помним и падения.

Я считаю, что покупать-продавать недвижимость нужно в зависимости от своей жизненной ситуации, чтобы решать её здесь и сейчас. Люди женятся, разводятся, рожают детей, получают наследство — и всегда это какая-то сделка с недвижимостью. Квартира как материальный объект — правильное вложение денег. Потому что фондовый рынок — серьезное занятие, которое требует много знаний. Золото — неоднозначное вложение, там тоже свои нюансы. Валюта сейчас тоже ненадежна. А квартира — вещь понятная. Вот она, ты ею пользуешься, в ней живешь, можешь ее продать, двинуть дальше. Причем тут наша задача — подсказать, какая квартира перспективнее, какая вырастет в цене. А какая, может быть, сейчас выглядит лучше, с хорошим ремонтом, но из-за расположения очень быстро в цене потеряет.

Так что квартиру надо приобретать, если есть необходимость, но вообще недвижимость — хорошее вложение. В Воронеже стройка огромная, много квартир на рынок ежегодно поступает. И я понимаю стремление молодежи взять именно новую квартиру. Но я лично за вторичку и всегда рекомендую вторичку.

— Почему вторичку?

Мы знаем, как с ней работать, любим с ней работать. Мы, можно сказать, убеждённые «вторичники». «Трансферт» вообще давно имеет репутацию на рынке, что у нас большая база эксклюзивных вариантов. То есть квартир, которые продаются только у нас.

Работа со вторичкой требует особенного опыта, знаний. Это хлопотно, потому что и покупатель, и продавец — физические лица, то есть люди, и каждый со своей историей. И вот из этого нам нужно «слепить» сделку. Это долгая работа. Мало правильно оценить квартиру, нужно достойно её выставить, описать, сфотографировать. Показать людям. Показ квартиры покупателю — серьёзнейшее дело. Самая ответственная часть!

Потом целый процесс — выделить доли несовершеннолетним, пройти через опеку, найти новую квартиру, в которой тоже должна быть выделена доля, а значит, это опять ипотека. И во всём этом мы досконально разбираемся.

— Почему вам это интересно, понятно. А покупателю в чем выгода?

Сейчас где вторичка — там инфраструктура. Там уже есть школы, гимназии, детсады, в том числе коммерческие или специализированные, кружки, «развивашки», секции. Опять же — магазины, торговые центры, транспорт.

Ну и еще вторичку стараются брать, чтобы уже были ремонт и мебель. Например, есть кухонный гарнитур, уже сделанный по размерам. Покупая квартиру, вы берете в ипотеку не только квадратные метры, но и ремонт, который там уже сделан, и мебель. Новостройка — да, новая квартира, никто не жил. Обычно молодые соседи. Но первые два года — это бесконечный ремонт, шум, сверление и так далее. Для молодых семей с маленькими детьми это мучение, очень тяжело в этом жить.

Дальше. На вторичке много кирпичных домов, которые сейчас почти не строят, потому что это затратно — и по времени, и по ресурсам. Дома строились еще по старым технологиям. Нынешние технологии, которые называют «новейшими» или «современными», чаще всего являются, как бы помягче, более экономичными. В новых домах проблемы со слышимостью, поэтому первое, что делают в новостройках — дополнительную шумоизоляцию. А значит, съедается площадь квартиры.

Ты знаешь, что дом уже дал усадку, знаешь, что у тебя с управляющей компанией, в округе есть своя устоявшаяся среда, сообщество людей. Еще одна причина — молодежь покупает вторичку поближе к своим родителям, потому что те помогают с детьми. Институт бабушек-дедушек никто не отменял, потому что иначе кто-то из родителей должен не работать, а это не так просто.