Управляющая компания

Каждый месяц жители многоквартирных домов достают из почтового ящика заветный конверт — счета за коммунальные услуги. Одни, развернув его, ищут в списке жирную запись «всего к оплате». Другие, более скрупулезные, читают все пункты и зачастую спотыкаются на строке «услуги управляющей компании». За что мы платим каждый месяц, и что должна делать управляющая компания, — читайте в нашей статье.

Где искать правду

Часто люди не понимают, чем отличается ТСЖ от управляющей компании, однако это принципиально разные схемы. В ТСЖ (товарищество собственников жилья) вступают самые активные жильцы дома, а вот УК — это уже действующая компания, которую прикрепляет к дому застройщик при сдаче дома, правда, пока на три месяца. За это время собственники должны провести общее собрание и выбрать способ управления домом (УК или ТСЖ), и, если выберут УК, то выбрать конкретную.

Если собственники не определились за три месяца, организацию, которая будет управлять домом, выбирает администрация района/поселка/села на конкурсной основе — до тех пор, пока собственники сами не выберут УК.

Обязанности и права УК прописаны в статье № 39 Жилищного кодекса и в постановлении Правительства от 13 августа 2006 года № 491. Другой полезный документ — «ГОСТ Р 51617-2000: жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия». В нем есть ответы на самые популярные вопросы от жильцов, например:

• как быстро должны устранить протечку крыши? — За сутки;
• как часто должны убираться в подъезде и лифте? — Влажная уборка нижних этажей и пола в лифте должна проводиться ежедневно;
• сколько раз в неделю должны вывозить мусор? — Через 1-3 дня, в зависимости от температуры на улице.

Все эти показатели могут корректироваться самими жильцами через общее собрание. Любое решение собственников, не противоречащее закону, является обязательным для исполнения УК. Уборка подъездов, интенсивность текущего ремонта и показатели его успешности — это и многое другое можно, приняв на общем собрании, внести в обязанности УК. Безусловно, это отразится на стоимости ее услуг.

Все для людей

За формулировкой «услуги УК» кроется перечень работ, которые должны выполняться регулярно.

Так, одна из обязанностей компании — убирать придомовую территорию: летом — подметать асфальтированные дорожки вокруг дома, убирать мусор, поливать газоны и клумбы. Зимой — убирать снег, колоть ледяную корку на асфальте и посыпать его антискользящими составами.

Следить за чистотой компания может своими средствами или нанимать подрядчиков. Главное — чтобы подъезды регулярно мыли, а территорию вокруг дома подметали.

Менять лампочки в подъезде, мыть лестницы и лестничные площадки, окна, двери, перила — это то, что обязана делать управляющая компания, а не жильцы дома.

Однако часто жильцы не знают об этом и сами убираются в подъезде по очереди, а некоторые даже нанимают клининговую компанию за свой счет.

УК отвечает за исправность общедомовых коммуникаций. Также УК должна заранее сообщать о плановых отключениях — на собрании жильцов или объявлением на подъезде.

Организовывать вывоз мусора из контейнеров, которые относятся к вашему дому. Для этого УК договаривается с транспортной компанией и следит, чтобы та присылала мусоровоз четко в срок.

Наладить сотрудничество с диспетчерской службой, чтобы быстро устранять аварию на объекте в случае ее возникновения.

Регулярно проводить техосмотр домов и придомовых территорий, вести полную документацию по техобслуживанию. Конечно, УК не всесильна: остеклять балкон или устанавливать сантехнику вам не будет. Другими словами, вся работа, относящаяся к вашей квартире, остается на ваших плечах. Кстати, установка домофона также вне компетенции УК.

За что вы платите

Помните, что за вышеперечисленные услуги УК не имеет права собирать с жильцов дополнительные деньги, так как они и так оплачивают их каждый месяц! При этом в платежке этот пункт может называться по-разному. Самые популярные формулировки — «содержание жилья», «обслуживание общедомовых помещений», «текущий ремонт».

Иногда, в зависимости от того, какие работы компания проделала в текущей месяце, в квитанцию могут добавиться пункты «спил деревьев», «демонтаж труб» и другие словосочетания — насколько хватит фантазии у УК. Разумеется, все это в случае, если такое решение было принято на общем собрании. Если же вы голосовали против данных работ и нововведений, но большинство проголосовало «за», то вы все равно обязаны оплатить эти работы.

Спорные ситуации

Почему еще нужно знать свои права? Потому что речь идет не только о чистоте в подъезде, но и о сохранности вашего имущества.

Например, вы — житель предпоследнего этажа, и вас затопили сверху. Не спешите идти ругаться с соседями — возможно, они тоже пострадали от протечки кровли. Пригласите на место аварии экспертизу: если она подтвердит, что проблема в неисправной крыше, УК обязана возместить не только материальный, но и  моральный ущерб всем «затопленникам».

Пересчет тарифов — одна из главных проблем, которая встает перед жителями многоквартирных домов. Например, что делать, если у вас долгое время из крана течет грязная вода интересных оттенков? Пользоваться ею невозможно. Но вот вы получаете очередную квитанцию, а там — правильно, цена за подачу воды осталась прежней. Виноват в такой ситуации поставщик воды, однако ответственность перед вами несет тот, кому вы за воду платите — водоканал или УК. Здесь нужно требовать компенсацию за ухудшение качества поставляемой воды.

Другая ситуация — сломалась бытовая техника. Не из-за старости или неправильного использования, а из-за перебоев на электростанции. Кто виноват в этом? Здесь также нужна экспертиза. Если она выявит, что авария произошла на подстанции, не относящейся к вашему дому, УК не виновата. Если же место аварии — электрощитовая, то ответственность за нее как раз на плечах УК.

Вина их будет доказана в случае, если они не знали о поломке (это их оплошность) или знали, но не предупредили жильцов о возможных ремонтных работах. В этом случае придется идти в суд. Данные экспертизы необходимо приложить к судебному иску.

Суд поможет

Согласитесь, что управляющую компанию вы вспоминаете не тогда, когда возле дома чистота и порядок, в подъезде горят лампочки и приятно пахнет. Как раз наоборот — чем плачевнее обстановка вокруг, тем чаще икают сотрудники УК. Так что же делать, если каждый месяц вы платите за лучшую жизнь, а УК не спешит ее для вас налаживать? Ответ: обратиться в суд. Вот несколько причин, по которым вы точно имеете право на это:

• услуги оказываются некачественно;
• взимается дополнительная плата за них;
• УК просто отказывается их выполнять.

Кстати, кто определяет цены на услуги УК? Сами жильцы на общем собрании. Если такое не проводилось, УК не имеет права обозначать цены самостоятельно. В противном случае ее действия будут считаться неправомерными.

Мы уже говорили, что УК обязана дробить лед и убирать снег на придомовой территории. Сюда же относится и работа по сколу сосулек с карнизов крыш. Поэтому если нависающие глыбы льда упадут, например, на вашу машину, решать вопрос о материальной компенсации нужно с той же УК. Если она откажет (что вполне вероятно), привлекать к этой проблеме также нужно суд.

В любом случае помните — при обращение в суд доказывать вину УК вам придется самостоятельно.

Однако в  спорных ситуациях не стоит избегать общения с УК и сразу обращаться в суд. Так вы только испортите с отношения с домоуправителем. Сначала обязательно напишите заявление в УК: вдруг она более разговорчивая и ответственная, чем вам кажется? Если же ваше заявление оставилось без внимания, то вам дорога в суд. Как-никак, вы платите деньги за услуги УК и вправе отстаивать свои права на комфортное проживание.