Общедомовая собственность

При оплате коммунальных услуг можно увидеть в квитанции отдельный пункт, обозначаемый как «Общедомовые нужды». Однако немногие знают, что входит в общедомовое имущество, и за что именно приходится платить деньги каждый месяц. О том, что принадлежит жильцам многоквартирного дома, помимо их собственной жилой территории, какие права и обязанности они имеют, мы и поговорим.

Что принадлежит собственнику

Общедомовой собственностью называются площади и имущество, которыми владеют на равных правах все собственники квартир в данном доме. Изначально цена за квартиру формируется не только из расчета ее площади — в стоимость также входит часть лестницы, лифта, чердака, крыши и другого общего пространства в здании и за его пределами. Другими словами, такая собственность включает в себя имущество и территории, необходимые для жизнедеятельности всей многоэтажной постройки. Однако для конкретного хозяина жилья в доме невозможно определить площадь, которая принадлежит только ему. Жильцы могут пользоваться общедомовой собственностью, но присваивать какую-то конкретную часть общей территории они не имеют права. Например, нельзя огородить для себя 1 кв.м лестницы или придомового участка и запретить ходить по нему другим людям.

В жилищном кодексе РФ указано, что каждый собственник квартиры в многоэтажном доме имеет право пользоваться общедомовым имуществом. К такому имуществу можно отнести:

• пространство в подъезде, к которому имеют доступ все жителя дома. Это лестничные площадки, лифт и лифтовая шахта, технический этаж, подвалы с установленными инженерными коммуникациями.
• В доме и на придомовой территории также могут быть иные помещения, которые не принадлежат конкретному собственнику.
• Крыша, чердак, внутренние и внешние стены здания, помещения с санитарно-техническим и электрооборудованием. Однако здесь следует сделать оговорку. Пункт 3.3.5. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда гласит, что вход в чердачное помещение и на крышу доступен только работникам жилищного фонда и только под техническим надзором. Целью нахождения в этих местах могут быть ремонтные работы, установка нового оборудования, например, теле- и радиоантенн. Для безопасности самих жильцов двери, ведущие на крышу или чердак, должны быть закрыты на замок.
• Земельный участок, на котором построен дом, а также огороженные территории рядом с подъездом, благоустроенные и озелененные. Размер территории, выделяемый для каждого строения, индивидуален и рассчитывается в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Права и обязанности жильцов

Общедомовая собственность в многоквартирном доме принадлежит всем совладельцам дома. Они имеют право пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, установленных законодательством. Реконструкция или уменьшение общей территории в пользу иных лиц возможны только в том случае, если все собственники помещений выразят согласие на проведение перепланировки. Решение выносится на общем собрании жильцов. Обсуждаемые площади могут быть переданы иным лицам, если это не нарушает гражданские интересы и права других собственников жилья.

Главный принцип решения любых спорных вопросов, касающихся общедомовой собственности, — действие сообща. Например, для того чтобы открыть магазин на первом этаже дома, в котором изначально не были предусмотрены коммерческие площади, вам нужно обсудить этот вопрос с соседями. Если большинство проголосует «за», вы вправе осуществлять задуманное. В случае отрицательного ответа единственным вариантом остается прибегнуть к силе убеждения и доказать правильность и полезность своего намерения.

Все жильцы несут ответственность за порчу общедомового имущества. Например, многие жильцы многоквартирных домов привыкли следовать принципу «общее — значит чужое». Из-за этого особенно страдают фасады и стены в подъездах: на них появляются рисунки и различные повреждения, которые портят вид дома.

В использовании общедомовой собственности собственники квартир должны придерживаться жилищного кодекса. Одно из самых распространенных нарушений — самовольное присвоение общего подвала или части чердака.

В 2012 году по Правилам предоставления коммунальных услуг в счете за коммунальные услуги появились дополнительные статьи общедомовых расходов:

• электричество,
• газ,
• горячая вода.

Также возможно включение дополнительных пунктов общедомового обслуживания в зависимости от уровня благоустройства дома. В конце каждого месяца с общего счетчика берут показатели и делят эту сумму на количество квадратных метров в каждой квартире. Постановление №354 гласит, что такие расходы должны быть оплачены даже в том случае, если приборы общедомового учета в жилом здании отсутствуют. Кстати, магазины и другие коммерческие заведения, расположенные на нижних этажах здания, обязаны также оплачивать газ, воду и электричество наравне со всеми.

Помимо перечисленного, жильцы имеют право выбрать управляющую компанию, которая будет отвечать за сохранность общедомового имущества.

Обязанности управляющей компании

Управляющая компания (УК) приступает к работе сразу после заключения договора. В число обязанностей входят:

• ремонтные работы,
• поддержание в нормальном состоянии систем водоснабжения и электричества,
• эксплуатация инженерных сетей,
• благоустройство придомовой территории.

В случае если деятельность управляющей компании причиняет неудобства жильцам (отключают воду, электричество, отопление и т. д.), компания обязана предупредить об этом не позднее чем за 10 дней.
УК несет ответственность за безопасность жизнедеятельности всего дома. Исключение составляют ситуации, в которых выполнение обязанностей УК было физически невозможным из-за форс-мажорных обстоятельств.

Конфликты и способы их разрешения

В 36 статье жилищного кодекса сказано, что приквартирная территория является общедомовым имуществом. Часть коридора может быть передана кому-то из жильцов только по решению общего собрания при условии, что положительных ответов будет больше 60%. Однако многие игнорируют данное условие и прибегают к более тихому и легкому способу — самозахвату «ничьей» территории.

Чтобы восстановить справедливость и вернуть отнятые кв.м в общее пользование, нужно написать заявление в УК или в товарищество собственников жилья (ТСЖ). Сотрудники этих организаций оформят претензию и предъявят ее в письменном виде нарушителям. Если требование будет проигнорировано, управляющая компания, товарищество собственников жилья или другое юридическое лицо имеет право обратиться за помощью в Жилищную инспекцию, которая обязана применить к захватчикам санкции административного воздействия, например, штраф. Подобные вопросы можно решать и через суд. Кроме того, можно прибегнуть к двум вышеописанным способам одновременно.

Имейте в виду, что пока идет судебное разбирательство, нарушитель может узаконить свои права на владение коридором. Это произойдет, если ему удастся получить ⅔ голосов на собрании жильцов. В этом случае, даже если решение суда будет на вашей стороне, ни вы, ни ТСЖ, ни УК уже не будут иметь влияние на вашего соседа.