Как не стать обманутым дольщиком

Участие в долевом строительстве — один из вариантов приобретения собственного жилья в Воронеже по приемлемой цене. В теории процесс довольно простой: застройщик арендует или выкупает участок земли и получает разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а дольщики финансируют его. После окончания строительных работ (сроки указываются в документах) дольщики, взамен вложенных в стройку денег, получают квартиры по минимальным ценам.

В реальности процесс строительства может затянуться на неопределенное время, застройщик может обанкротиться или просто сбежать с деньгами дольщиков. Ввод дома в эксплуатацию и получение прав собственности на квартиры могут занимать долгие месяцы из-за некачественной работы строителей. Из-за такого количества рисков цены квартир в долевом строительстве существенно ниже, чем на жилье вторичного рынка. Вступить в долевку можно на этапе проектирования и в любой момент строительства, однако, чем раньше дольщик вкладывает деньги, тем дешевле стоит для него квадратный метр.

Правовая сторона вопроса

По данным облправительства, в середине 2013 года в Воронежской области было зафиксировано 4456 случаев обмана дольщиков. Власти к концу года восстановили большинство из этих дольщиков в правах на недвижимость. Но, как утверждают риелторы-эксперты, риск, что обман в долевом строительстве может продолжаться и в 2014 году, велик. Существует Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», регулирующий отношения застройщика и дольщика. Как недобросовестные бизнесмены его могут обходить и какие «серые» схемы изобретают, стоит знать каждому, кто готовится вступать в долевое строительство. Рассмотрим основные схемы обмана.

Вексельный обман

Застройщик дает покупателю на подпись предварительный договор купли-продажи и соглашение на покупку векселя. По этому векселю дольщик получает не право на владение квартирой, а лишь обязательство застройщика это право передать. Получается, что организация берет у дольщика кредит и погашает его впоследствии не деньгами, а квартирой. Хотя ему ничего, кроме закона, не мешает нарушить свои обязательства.

Фирма-однодневка

Застройщик-мошенник предлагает дольщикам заключить договор с дочерней компанией, которая якобы является частью его холдинга. Когда договор подписан, а средства переведены, та фирма моментально исчезает и дольщик, конечно, остается ни с чем. Затем, часто оказывается, застройщик не имел никаких дел с этой компанией-однодневкой, а доказать обратное будет невозможно.

Выплаты в кооператив

Застройщик организует жилищно-строительный кооператив и предлагает дольщику в него вступить. По мере строительства у ЖСК появляется множество издержек, которые спонсируют уже вложившие деньги дольщики. Цена квартиры с годами растет и к моменту сдачи дома превышает начальную в несколько раз.

Недобросовестные посредники

Иногда застройщик прибегает к помощи посредников — так много квартир он запланировал продать. Обычно это риелторские агентства, которые продают жилье от застройщика третьим лицам. Но и застройщик в это время продает ту же жилплощадь другим третьим лицам. И в момент сдачи дома у одного жилья появляются как минимум два хозяина. Застройщик, когда это обнаруживается, обвиняет в ошибке риелторов, а риелторы в свою очередь — застройщика. Свои деньги дольщики, как правило, отсудить не могут, а квартира в итоге не достается никому.

Больше квадратных метров

Готовясь подписать договор долевого строительства, дольщик в целях своей безопасности обязан ознакомиться с бумагами застройщика: проверить учредительные документы, разрешение на строительство, проектную декларацию, документы на землю. Если покупателю предоставляют лишь наработки проекта дома и примерные подсчеты, то это повод насторожиться. В приблизительном проекте точную площадь квартиры высчитать невозможно, ее указывают с запасом. Есть риск в утвержденном после оплаты плане обнаружить меньшие цифры. Доказать, что первоначально числилась площадь на десяток квадратных метров больше, сложно.

Расплывчатый срок сдачи

Застройщики не всегда выполняют свои обещания сдать объект в срок. Неточно прописанные в договоре даты разрешают организации-строителю оттягивать момент введения жилья в эксплуатацию месяцами и даже годами.

Конкурент — местная администрация

Застройщик заключил с местным органом управления контракт на строительство — по окончании стройки он не владеет возведенным зданием и обязан передать властям его часть. Если у застройщика небольшая прибыль, он может рискнуть продавать не принадлежащие ему площади третьим лицам. Получается все та же история — два хозяина одной жилплощади, причем покупатель-частник не имеет никаких прав, его сделка недействительна.

Схем мошенничества множество. Не существует универсального рецепта, позволяющего избежать неприятных ситуаций при покупке квартиры в долевом строительстве. Выбирая застройщика, стоит поосторожничать — будет нелишним потратить время на изучение истории и документации приглянувшейся вам организации. В идеале лучше делать это со специалистом. Услуги риелторов и юристов в Воронеже, конечно, платны, но их стоимость несравнима с ценой ошибки при покупке недвижимости.