ЖСК и ДДУ

При покупке новой квартиры хочется подобрать наиболее выгодную схему, которая поможет сэкономить без ущерба качеству. И чаще всего для этого покупатели объединяются в группы. Например, дольщики (заключают ДДУ) — те, кто спонсируют застройщиков в начале строительства, получают выгодную цену на покупку жилья.

Второе возможное объединение известно еще со времен СССР — жилищно-строительный кооператив (ЖСК), когда люди скидываются и сами возводят жилой дом. Как осуществляется продажа по ДДУ и ЖСК и в чем различия между этими схемами, мы расскажем сегодня.

Договор долевого участия

Дольщики и застройщики

Участники «долевки» — это дольщики и застройщик. Первые обязуются вовремя вносить определенный процент от стоимости квартиры (если она была приобретена в рассрочку). Застройщик же берет на себя обязательства возвести жилой объект к оговоренному сроку.

После окончания строительных работу застройщики сообщают об этом дольщикам. Дальнейшую передачу готового жилья в пользование подтверждает акт сдачи-приемки, который подписывают обе стороны.

Квартира в доме, которого нет

Зачем люди покупают квартиры в доме, который находится еще на этапе котлована?

Во-первых, цена ниже на 15-30% от средней рыночной, так как на этой стадии застройщику важно набрать денежную базу для возведения объекта. Еще одно из преимуществ — покупка квартиры именно в новом доме, где нет следов предыдущих жильцов и где вы сможете с нуля обустроить свое жилище. С планировками квартир можно ознакомиться заранее и даже одним из первых зарезервировать ту, что понравится, — на нужном этаже и с лучшим видом из окон. Часто бывает, что дольщики образуют товарищество и сами выбирают управляющую компанию для обслуживания дома и придомовой территории.

Риски при заключении ДДУ есть — нередки случаи, когда застройщики затягивали со строительством или вовсе объявляли о своем банкротстве и отказывались строить дом дальше — на любом из этапов.

Специалисты утверждают, что при грамотном подходе дольщик может рассчитывать на благополучный финал и получить свою квартиру в срок. Для этого стоит обратиться к опытному юристу — он поможет выбрать наиболее ответственного застройщика и проверит документы строящегося объекта на юридическую чистоту.

ЖСК

Жилищно-строительный кооператив — некоммерческая организация, которую создают добровольцы, чтобы построить на всех многоквартирный дом. Кооператоры не только участвуют в строительстве и контролируют его, они также берут на себя дальнейшее обслуживание и реконструкцию дома.

Вступить в сформировавшийся кооператив можно не только на этапе фундамента, но и позже. Чем больше участников вкладываются в строительство, тем ниже будет итоговая стоимость готовой квартиры.

Жилищный кооператив создается под определенный объект недвижимости. Для каждого покупателя в группе определяют первоначальную сумму и пай — оставшуюся долю, которая делится на ежемесячные взносы.

Пока покупатель не выплатит всю стоимость квартиры, она принадлежит ЖСК.

Как вступить в ЖСК

В Жилищном кодексе сказано, что для объединения нужно собрать группу минимум из пяти участников, но не больше, чем квартир в плане будущего дома. Кооператив регистрируют как юридическое лицо, решение о создании кооператива отмечается в уставе.

Вот некоторые из параметров, которые также должны содержаться в уставе:

• наименование кооператива;
• местонахождение объекта;
• размер и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
• состав и уровень компетенции органов управления кооператива и т. д.

Две схемы покупки жилья

Обычно недвижимость, продаваемая через ЖСК, стоит дешевле, чем по ДДУ. Выгодная цена обусловлена определенными рисками, которые берут на себя участники кооператива.

Государственная регистрация

И дольщики, и кооператоры заключают договор о строительстве, однако договоры имеют разную ценность. ДДУ вступает в силу только после регистрации в Росреестре, а вот договор ЖСК там не регистрируется. Парадокс, но даже после покупки квартиры вы не можете быть уверенным, что вы — ее полноценный и единственный хозяин. До полного окончания строительства жилого дома она будет числиться за кооперативом.

Стоимость квартиры

Продажа квартиры по ДДУ предполагает, что изначальная цена на нее меняться не будет ни в меньшую, ни в большую сторону. Этого же нельзя сказать о ЖСК — на разных этапах строительства дома квартиры в нем могут подешеветь, если в кооператив вступят новые люди. Однако на практике цены на жилье не только не снижаются, но и могут повыситься, если на строительство нужны дополнительные расходы. Такие случаи нередки, поэтому нужно быть готовым к тому, что вы заплатите больше.

Сроки окончания строительства

Время строительства на условиях ЖСК ограничено разве что жизнью. Конечно, предварительные сроки оговаривают заранее, но юридической силы в договоре они не имеют. В ДДУ застройщик определяет время окончания строительства, вплоть до квартала. В идеале просроченный объект грозит для него большим штрафам, поэтому успеть сдать дом вовремя — в его интересах.

Однако в обоих вариантах квартира приобретается в самом начале строительства, и есть равный шанс, что дома могут быть не достроены. Совсем без риска можно купить квартиру разве что в сданном доме, вопрос только в цене.

В случае разрыва договора

Федеральный закон об участии в долевом строительстве предполагает, что покупателю возместят всю общую сумму взносов. В кооперативе же есть шанс получить не более 85-90% своих средств, потому что решение о том, сколько денег вернуть покупателям, принимает сам кооператив.

Рассрочка

Закон о ДДУ гласит, что выплатить полную стоимость квартиры необходимо до окончания строительства — как правило, в течение пяти лет. Первый платеж — после заключения договора о долевом участии. При этом проценты на рассрочку не начисляются. А при покупке дома через ЖСК можно взять кредит, хоть и с процентами, но на более длительный срок.

Взносы

При покупке жилья по ДДУ необходимо исправно делать взносы, строго в установленные сроки (напомним, что окончательная сумма фиксированная). В ЖСК дисциплина слабее: до конца неизвестны порядок внесения взносов и их точная сумма. Сколько платить в этом месяце — определяется уставом самого ЖСК, и здесь возможны переплаты.

Хотя на первый взгляд ДДУ выглядит предпочтительнее и выгоднее ЖСК, абсолютную победу присваивать ему будет некорректно. Известны случаи, когда дольщики ждали свое жилье больше 10 лет, в то время как жилищный кооператив бил рекорды по скорости возведения объекта. В обоих случаях есть риски, но кто не рискует, тот покупает квартиру за полную стоимость.